마동 자이그랜드파크 조감도.익산 도시공원 민간특례사업인 1만6천여 세대의 대규모 아파트 공급이 주택공급 보다는 건설사 배만 불리는 게 아니냐는 지적이 나오자 익산시가 초과수익을 환수하겠다고 밝혔다. 

그러나 이 또한 셀프 검증에 불과하다는 지적이 나오고 있다.

사업 규모가 커질수록 사업시행자 개발이익이 당초 사업 계획보다 더 증가할 수 있어 논란이 되고 있다.

최근 분양을 시작한 수도산 제일풍경채와 마동 자이만 봐도 수도산 풍경채 84㎡ 공급가는 3억5000만 원, 발코니 확장비 1800만 원을 더하면 분양가격이 3억6800만원 3.3㎡당 단가는 1080만 원,  마동 자이의 84㎡ 공급가는 4억460만원, 여기에 최소 확장비 1700만 원을 더하면 4억2460만원 3.3㎡당 단가는 1200만원, 팬트하우스 확장비는 4000만원으로 4억4460만원이다. 

시민 김모 씨는 “익산시를 아예 씨를 말릴 예정인가요”라며 “신규아파트 분양가격이 익산시하고 맞는지, 대체 얼마나 익산시민이 돈이 많길래 저런 비싼 아파트를 다 소화하는지, 시민들 투기나 부추기는 시장은 당장 그만두고 집에서 쉬시죠”라고 분양가격에 불만을 토로했다.

이는 비슷한 시기 전주, 군산보다 월등히 높은 분양가격으로 초과 이익분을 모두 사업시행자가 가져갈 수 있음에 따라 사업자는 아파트 규모를 늘리고 분양가를 높일 수밖에 없는 구조를 안고 있다.

비난이 빗발치자 익산시는 보도자료를 통해 사업자의 초과수익분에 대해선 100% 무상 기부토록 하는 추가 조항을 (사업계획서에)반영할 수 있도록 하겠다는 해명으로 진화에 나섰다.

의혹이 제기된 문제의 핵심은 사업자의 확정수익률이 5% 이내로 정해져 있어 전체 사업비가 증가하면 개발사업자의 이익금도 덩달아 증가한다는 점이다.

익산시와 개발사업자 간 체결한 협약서에 따르면 현재 단계에서 사업자의 이익은 약 200~300억 원 규모다.

그러나 확정수익률 계산공식에 따라 토지 보상비 증가와, 분양가격 상승으로 사업자의 이익금은 300억 원을 훨씬 상회할 것이라는 부동산 관계자들의 중론이다.

이는 사업자가 공원부지 100%를 매입해 30%는 아파트 70%는 공원을 조성하는데, 비용이 늘어남에 따라 공시지가 인상과 토지 보상비가 증가할 것이 당연하고, 자연스레 공사비가 증가함에 따라 투자 대비 확정수익률을 보장받기 위해 아파트 세대수를 늘리고, 분양가를 높일 수밖에 없다는 얘기가 나오는 것.

이에 따라 1200만원이라는 높은 분양가격은 고스란히 시민 부담으로 가중되면서, 결국 공원 기부체납은 허울뿐이라는 볼멘소리가 나오고 있다.

시민들은 익산시청 청원 게시판을 통해 “4개월 전 분양한 아이파크 분양가와 1억 차이 신랑 직장 군산인데 이사 가자고 난리네요”, “84A 타입 4억5400만원 평당 분양가 1262만 원, 익산 광역시인가요”, “전주로 이전해서 전주에 새로 분양하는 아파트 노리는 게 더 좋을 것 같네요”, “익산 이제 떠납니다. 허울뿐인 분양가조정위원회 시민을 위해 분양한다고 하지만 시민을 위한 대책은 없고 업체와의 유착” 등 민간특례사업에 대한 불만을 제기하고 있다.

시는 적정 분양가 산정을 위해 공원 전체 토지보상비(기부채납 부지 포함)와 공원 조성비 등을 포함한 총사업비를 기반으로 전문기관의 타당성 검토를 진행하고 있고, 향후 공원 준공 시점에 공원공사 관련 최종 정산을 시행해 기존 협약 대비 초과 이익이 발생할 경우 추가 기부체납을 실시하는 등 초과분을 환수할 계획을 세웠다.

그러나 사업자가 공사비를 부풀릴 시 100% 환수는 어려움이 따르게 되고, 사업이 정산된 후 계약서대로 이행이 됐는지에 판단은 협약서와 공사 원가가 공개되지 않으면 의혹만 남게 된다.

이에 대해 익산시 관계자는 “협약서에 비밀유지조항 원칙에 따라 정보 제공 시엔 상호 간의 동의가 있어야 한다”며 공개를 거부했다. 

더불어 “사업시행자가 땅값을 반영해서 타당성 검증 과정에서 시공비, 금융비를 더한 금액을 합의했기 때문에 초과 수익분 발생이 적다”면서 “공원 매입비를 전체 면적으로 계산하면 평당 300~350만 원으로 공원 조성비용만 200억 원이 넘어선다. 또한 분양가격이 당연히 높다고 할 수 있는데 옵션도 최소화하고 중도금 무이자 등을 포함시켰고, 공사비용 상승에 대한 부분은 협약서에 포함되지 않아서 시행사들이 오히려 추가 비용을 부담해야 할 수도 있다”고 밝혔다.